lunes, 5 de diciembre de 2011

...Y AHORA, ¿QUÉ?.

...y ahora, ¿qué?. Después de mucho tiempo sin escribir, por motivos profesionales y personales, me he decidido a harcerlo. Tranquilos, no voy a ilustrar a nadie, de hecho nunca lo he hecho y tampoco ahora lo haré. Vivimos tiempos turbulentos donde el exceso de información nos impide ver el bosque. Nunca he sido un experto inmobiliario, ni lo pretendía ni lo pretenderé. Pero esto no me decepciona, porque aquí nadie sabe lo que pasa ni lo que pasará. Predecir es para "pitonisos/as" así que si ustedes quieren hacerse una idea de como está el mercado es porque la necesitan, y si la necesitan, manos a la obra, no se dejen asesorar en un primer momento, lean, salgan a la calle, intenten ser objetivos y sacar sus propias conclusiones, después busquen consejo y háganse una idea. Políticos, economistas, expertos..aquí no se libra nada ni nadie, casi todos han fallado y seguro que cobraban más que usted, así que no se desanime, sea humilde, busque, compare y se encuentra algo mejor....busque otra vez y vuelva a comparar porque no hay prisa. Buenas noches.
Read more »

sábado, 14 de mayo de 2011

Colonial reduce Capital Social

¡Hola a todos! He estado recopilando un poco de información, por eso no me he pronunciado, pero tranquilos que les dejo material para un ratillo, y mi opinión al final sobre la reducción de capital y contra-split que prantea Colonial.

INTRODUCCIÓN A LAS REDUCCIONES DE CAPITAL

Desde un punto de vista económico, dos son los motivos por los que una sociedad puede reducir la cifra de su capital social. El primero es haber calculado con exceso, el capital necesario para la explotación del negocio; o bien un exceso de recursos como consecuencia de grandes beneficios acumulados, no distribuidos, cuya reinversión no es asimilada por los negocios de la sociedad, convirtiéndose en ociosos. El segundo es el saneamiento de la empresa cuando el patrimonio se ha visto reducido por pérdidas, intentando adecuar la representación de la contabilidad a la situación real (yo creo que este es el caso de Colonial, desde el 2008 al 2010 ha registrado pérdidas por 5193,9 miles de euros)
La reducción de capital está regulada en los artículos 163 a 170 del TRLSA.
“La reducción del capital social habrá de acordarse por la junta general con los requisitos
establecidos para la modificación de los estatutos” (artículo 164.1 TRLSA).
“El acuerdo de la Junta expresará, como mínimo, la cifra de reducción del capital, la finalidad de la reducción, el procedimiento mediante el cual la sociedad ha de llevarlo a cabo, el plazo de ejecución y la suma que haya de abonarse, en su caso, a los accionistas” (artículo 164.2 TRLSA).
“El acuerdo de reducción del capital social deberá ser publicado en el ‘Boletín Oficial del
Registro Mercantil y en un periódico de gran circulación en la provincia en que la sociedad
tenga su domicilio” (artículo 165 TRLSA).

TIPOS DE REDUCCIÓN DEL CAPITAL

De forma implícita, el legislador realiza una triple clasificación de las reducciones del capital: según la voluntariedad de la operación, según el procedimiento de la reducción del capital y según la finalidad de la reducción del capital.

La reducción del capital es voluntaria en todos los casos excepto uno. La reducción del capital social es de carácter obligatorio cuando se cumplan dos condiciones: (a) las pérdidas hayan disminuido el patrimonio neto por debajo de las dos terceras partes de la cifra de capital social, y (b) hubiera transcurrido un ejercicio social sin haberse recuperado su patrimonio (artículo 163.1 párrafo 2º del TRLSA). Lo que no dice el legislador es qué cantidad de pérdidas eliminar: todas las pérdidas, o sólo hasta reestabler el equilibrio entre el patrimonio neto y las dos terceras partes de la cifra de capital social (creo que sigue siendo el caso de Colonial).
Existen tres procedimientos para reducir capital: disminución del valor nominal, agrupación para canjearlas y amortización de acciones (artículo 163.2 TRLSA). El tercer caso es el más frecuente, incluso existen tres tipos de reducción del capital que deben ser obligatoriamente realizadas por medio de la amortización de acciones.

La legislación mercantil española intenta proteger el tráfico mercantil incidiendo en la
salvaguarda de los intereses de los acreedores por encima del resto de figuras. Podría haber protegido a otros participes de la actividad empresarial, como al accionista, pero ha considerado más oportuno incidir en la protección del acreedor.

La garantía de una sociedad colectiva, o cualquier otra figura de responsabilidad ilimitada frente a sus acreedores, es el patrimonio personal de los socios, tanto presente como futuro. Sin embargo, en las sociedades de responsabilidad limitada, como la sociedad anónima, la garantía de los acreedores es su capital, ya que lo único que puede perder al adquirir una acción es la cantidad aportada.
El capital social debe constituir una auténtica garantía para los acreedores, y para ello deberá estar materializado en activos. La disminución de capital con cargo a partidas del activo circulante, constituye una reducción de la garantía de los acreedores, puesto que dichos activos reembolsados a los accionistas ya no podrán ser utilizados en el futuro por la sociedad para pagar sus deudas.
La legislación mercantil española trata de proteger a los acreedores de la sociedad, puesto que un proceso de reducción del capital disminuye la garantía de la sociedad frente a dichos acreedores, ya que si no se les garantizan sus créditos de manera suficiente, disminuyen las cifras que responden a los mismos. Por esta razón, el TRLSA tiene previsto en su articulado dos medidas para proteger a los acreedores ante una posible reducción de capital: el derecho de oposición y las reservas por capital amortizado.
El derecho de oposición de los acreedores queda recogido en el artículo 166 del TRLSA,
denominado “Derechos de oposición”:
1. “Los acreedores cuyo crédito haya nacido antes de la fecha del último anuncio del acuerdo de reducción del capital tendrán el derecho de oponerse a la reducción hasta que se les garanticen los créditos no vencidos en el momento de la publicación.
No gozarán de este derecho los acreedores cuyos créditos se encuentren ya adecuadamente garantizados (entiendo que los de colonial lo están con SFL, Mare Nostrum, etc.).
2. El derecho de oposición habrá de ejercitarse en el plazo de un mes a contar desde la fecha del último anuncio del acuerdo.
3. La reducción del capital social no podrá llevarse a efecto hasta que la sociedad preste
garantía a satisfacción del acreedor o, en otro caso, hasta que notifique a dicho acreedor la
prestación de fianza solidaria en favor de la sociedad por Entidad de crédito debidamente
habilitada para prestarla por la cuantía del crédito de que fuera titular el acreedor y hasta tanto no prescriba la acción para exigir su cumplimiento”1.
Ahora bien, esta garantía para los acreedores no se contempla en todas las finalidades de reducción de capital social. El artículo 167 del TRLSA enumera una serie de supuestos para los que existe exclusión del derecho de oposición. El citado artículo, denominado “Exclusión del derecho de oposición”, establece que los acreedores no podrán oponerse a la reducción en los casos siguientes:
1º. “Cuando la reducción del capital tenga por única finalidad restablecer el equilibrio entre el capital y el patrimonio neto de la sociedad disminuido por consecuencia de pérdidas (el caso de Colonial).
2.º Cuando la reducción tenga por finalidad la constitución o el incremento de la reserva legal (también el caso de Colonial).
3.º Cuando la reducción se realice con cargo a beneficios o a reservas libres o por vía de
amortización de acciones adquiridas por la sociedad a título gratuito. En este caso, el importe del valor nominal de las acciones amortizadas o de la disminución del valor nominal de las acciones deberá destinarse a una reserva de la que sólo será posible disponer con los mismos requisitos exigidos para la reducción del capital social”.
En el primer apartado, el legislador justifica que el acreedor no deba tener derecho de oposición porque los activos de la sociedad que le sirven de garantía no han variado con la operación de reducción de capital. En el momento de reducir capital sólo se ha producido un ajuste de las cuentas del neto patrimonial. En todo caso, la pérdida de garantía frente a los acreedores se produjo en los periodos contables en los que se fueron acumulando las pérdidas.
El legislador también recoge la exclusión de derecho de oposición en el apartado tres, reducción de capital con cargo a reservas disponibles o parcialmente disponibles, también llamada amortización de capital, En este caso, la salvaguarda de las garantías de los acreedores en la operación es total porque se minora la cifra de capital a cambio de aumentar una reserva indisponible por el mismo importe. La creación de dicha reserva pretende mantener la cifra de recursos indisponibles (capital más reservas indisponibles) del patrimonio de la sociedad como garantía permanente frente a los acreedores.

En el caso de una reducción de capital por constitución o incremento de reserva legal, el
legislador entiende que se cambia un recurso indisponible (capital) por otro recurso indisponible (reserva legal), y si esto es así no debe existir derecho de oposición porque no se han disminuido las garantías frente a los acreedores al mantenerse constante la cifra de recursos indisponibles.
Si fuésemos críticos con la legislación vigente, es posible observar dos puntos discordantes. En la segunda de las situaciones, la reducción de capital por constitución o incremento de reserva legal, sí se ha producido una cierta disminución de las garantías porque la reserva legal se puede utilizar para un mayor número de operaciones que el capital, lo que produce un cierto nivel de garantía menor. El segundo aspecto crítico es aplicable a los tres tipos de reducción de capital en los que se excluye el derecho de oposición. En todos ellos, realmente las garantías sí han disminuido algo, porque la minoración del capital provoca un nivel de reserva legal menor en el futuro, ya que su importe está basado en un porcentaje del capital social. Sin embargo, el legislador no lo ha considerado así, y ha entendido que los tres supuestos del artículo 167 TRLSA no deben tener derecho de oposición de los acreedores, despreciando las mínimas minoraciones de garantías analizadas en este párrafo.

REDUCCIÓN DE CAPITAL POR CONSTITUCIÓN O INCREMENTO DE RESERVA LEGAL.

El artículo 168 TRLSA detalla las limitaciones de la reducción para compensar pérdidas y para dotar la reserva legal.
1. No se podrá reducir capital para compensar pérdidas ni por medio de una amortización de
capital cuando la sociedad cuente con cualquier clase de reservas voluntarias o cuando la reserva legal, una vez efectuada la reducción, exceda del 10 por 100 del capital.
2. El balance que sirva de base a la operación deberá estar aprobado por la Junta general, “(...) previa su verificación por los auditores de cuentas de la sociedad o por el auditor nombrado al efecto por los administradores cuando la sociedad no estuviera obligada a verificar sus cuentas anuales”. Tanto en el acuerdo de la Junta como en el anuncio público del mismo deberá hacerse constar expresamente la finalidad de la reducción.
3. El excedente del activo sobre el pasivo que deba resultar de la reducción deberá atribuirse a la reserva legal sin que ésta pueda llegar a superar a tales efectos la décima parte de la nueva cifra de capital. En ningún caso podrá dar lugar la reducción a reembolsos o condonación de dividendos pasivos a los accionistas.
4. Para que la sociedad pueda repartir dividendos una vez reducido el capital será preciso que la reserva legal alcance el 10 por 100 del nuevo capital.

REDUCCIÓN POR RESTABLECIMIENTO DEL EQUILIBRIO ENTRE CAPITAL Y PATRIMONIO.

Si los resultados negativos han mermado el patrimonio de la sociedad, es obvio que la garantía de los acreedores también se ha visto disminuida y la cifra que figura en el capital social no representa tal garantía.
“La reducción del capital tendrá carácter obligatorio para la sociedad cuando las pérdidas
hayan disminuido su patrimonio neto por debajo de las dos terceras partes de la cifra del capital y hubiere transcurrido un ejercicio social sin haberse recuperado el patrimonio neto” (artículo
163.1 del TRLSA).
Como en el caso anterior la ley dispone que no se podrá reducir el capital cuando la sociedad cuente con cualquier clase de reservas voluntarias o cuando la reserva legal, una vez efectuada la reducción, exceda del diez por ciento del capital.
En este caso el acreedor ve suspendido su derecho de oposición, ya que los activos reales con los que cuenta como garantía no han variado, sólo se ha producido un ajuste de las cuentas del neto patrimonial.
El TRLSA no especifica hasta qué límite es necesario compensar las pérdidas acumuladas. Caben interpretaciones distintas sobre si la reducción prevista en la ley ha de dejar la cifra de pérdidas acumuladas hasta una cifra que iguale el patrimonio neto y las dos terceras partes de la cifra del capital social, o si por el contrario deben eliminarse la totalidad de las pérdidas utilizando para ello cualquier tipo de reservas que contenga el balance, incluso la legal en su totalidad (el artículo 214 TRLSA establece que mientras la reserva legal no alcance al menos el 20% de la cifra de capital, solo podrá destinarse a la compensación de pérdidas en el caso de que no existan otras reservas disponibles para ese fin).
Por otro lado, sí está perfectamente legislado el requisito cuantitativo para que la sociedad pueda repartir dividendos una vez reducido el capital, pues será preciso que la reserva legal alcance el diez por ciento del nuevo capital.
Supongamos que la sociedad decide sanear la totalidad de los resultados negativos y dejar una reserva legal del diez por ciento del nuevo capital que le permita repartir dividendos una vez reducido el capital, tal y como dispone el artículo 168.4 del TRLSA. Para ello, habrá que cumplir necesariamente la condición de utilización previa de cualquier reserva disponible.

Fuente: http://www.cesfelipesegundo.com/revista/articulos2009/MAVillacorta2.pdf

MI HUMILDE OPINIÓN.

1º. La primera reducción es consecuencia del desequilibrio patrimonial y supone un lavado de cara total de la empresa, casi un borrón y cuenta nueva. No creo que para los accionistas sea negativo.
2º. El contra-split, tampoco tiene que ser algo negativo, tal cantidad de acciones y cotizando con decimales, esto sí que es una “chicharra”, reduciría ese efecto de alta valoración porcentual del céntimo. Creo que un ejemplo positivo lo tenemos en Jazztel.
3º. La segunda reducción de capital, como se explica en el artículo, dota a la empresa de las reservas legales necesarias para acometer nuevas actividades y poder repartir dividendo.

Finalmente, en el comunicado, no se habla de ampliación de capital. La compañía sigue la ruta establecida con la refinanciación del año pasado. Creo que si la hubiese se haría vía compensación de créditos y un pasito delante de uno de los socios o entrada de un tercero interesado. Saben que el mercado mayoritario no tiene un duro ni la confianza para meterse en Colonial, los grifos de los euros siguen cerrados.

Pues esto es todo, espero que aporte algo de luz y que sea verdadera y no les aburriera mucho.

Read more »

lunes, 9 de mayo de 2011

Brotes verdes... ¿Dónde?

¡Buenas!

¿Los "brotes verdes" es una metáfora de la recuperación o son los hierbajos que están naciendo entre los ladrillos paralizados? Hoy la consultora Zillow ha publicado que en los tres primeros meses de 2011 la caída registrada en el mercado de viviendas en Estados Unidos fue del 3% respecto al trimestre previo, un 8,2% en términos interanuales."El valor de las casas cae al mismo nivel del que lo hacía durante los días más negros de la recesión inmobiliaria americana".
Al otro lado del charco, en España, hoy podemos destacar el dato aportado por el Instituto Nacional de Estadística, según el cual en el primer trimestre de 2011 se registraron un 5,9% más de concursos que en el mimo período del año anterior. El 32,1%, un tercio, de las empresas concursadas se dedica a la promoción inmobiliaria y a la construcción. Bien puede Pepe Blanco continuar el "road show" hasta las próximas elecciones, antes de que los "brotes verdes" se coman los ladrillos.
¡Salud y suerte! 
Read more »

domingo, 1 de mayo de 2011

Otra explicación de la Burbuja Inmobiliaria

¡Hola a todos!

Estos días no abundan las noticias relativas al sector, o por lo menos, no tengo mucho que comentar que ya no se haya dicho. Sí hay que destacar que comienzan los resultados de las empresas del ladrillo cotizadas, Metrovacesa ya lo hizo el viernes, pero eso será objeto de un post específico una vez que tengamos todos los resultados sobre la mesa. Hoy les dejo un vídeo de Jesús Encinar, el fundador de Idealista.com, en el cual expone su versión sobre la burbuja inmobiliaria, en concreto el caso de Ávila que se puede generalizar a buena parte de España.


Read more »

martes, 26 de abril de 2011

Semana Santa 2011

Las intenciones ahora son buenas pero el tiempo no acompaña y estropea los pasos. Muchos han sido los preparativos para conmemorar la Pasión, Muerte y Resurrección del sector inmobiliario y bancario, que ha efectos de este post y casi también en el mundo real, los podemos meter en el mismo saco (salvando notables excepciones). Ayer se publicaba en un medio que la banca vende tres veces más pisos que las inmobiliarias (http://www.lavanguardia.es/economia/20110423/54144011917/la-banca-vende-tres-veces-mas-pisos-que-las-grandes-inmobiliarias.html).
La cruz de guía abre el cortejo, es la primera imagen que se tiene de la cofradía. Esta es portada ahora por “Pepiño Blanco”,  podía ser Chacón o Rubalcaba, pero estos van con los farolillos. Hay hermandades que asignan las insignias a los hermanos que las solicitan respetando un riguroso orden de antigüedad, pero en otros casos no se toma una decisión tan democrática.
Los nazarenos bien pueden ser toda la carga burocrática que conlleva el gobierno y su administración. Tienen que guardar silencio, llevar un orden, portan normalmente cirios u otras insignias, vestidos con túnicas y cubiertos por el capirote y el antifaz.
El primer paso es el del Cristo o “boom inmobiliario”. Hemos asistido a su Pasión y Muerte, insisten en decirnos que ha resucitado pero es aún una cuestión de fe y al igual que Tomás hasta que metamos el dedo en la llaga y la mano en el costado no lo creeremos. Le sigue los consejeros delegados y directores del sector, penitentes que llevaban años viviendo del sistema y ahora han de hacer un sacrificio mayor o aparentar que lo están haciendo.
El segundo paso es el del Palio que porta la virgen o “la gran banca española”. Se ha cubierto con los mejores adornos, con sus diferentes y maravillosos mantos, luciendo extraordinarios labores de “bordado contable”. Es quizás el paso más querido, representa a la Madre llorando por la muerte de su hijo.
Pero, ¿saben quiénes sustentan estos pasos?, ¿quiénes son los verdaderos penitentes? Son los costaleros que llevan el peso de toda la “mega-estructura” a sus correspondientes espaldas. Sin duda son los autónomos, pequeños empresarios y trabajadores que con su trabajo y pago riguroso de impuestos mantienen la procesión. La Bulla se aglomera a los lados y en intersecciones,  ahí está ese 20 o 21% de parados, contemplando con expectación y júbilo el paso.
 Si buscan “paso” en Wikipedia (http://es.wikipedia.org/wiki/Paso_(Semana_Santa)), encontrarán la siguiente definición: “Se le llama paso, ya que los orígenes de la Semana Santa fueron el de interpretar mediante imágenes, pasajes de la Biblia, para que el pueblo, en su mayoría analfabeto que no podía interpretar el libro sagrado, pudiera verlo”.
Para terminar, tengo que explicar que no pretendo ridiculizar, menoscabar o herir los sentimientos, creencias religiosas o devoción de aquellos que lean este post. Sólo es una pequeña metáfora en la que introduzco la Semana Santa por coincidencia temporal con todo mi respeto.
Read more »

miércoles, 30 de marzo de 2011

Uno para todos y todos para uno

"Uno para todos y todos para uno". Este puede ser el grito que mantengan bancos, cajas de ahorro y empresas del ladrillo durante este año. Las cajas quieren convertirse en bancos y éstos se están convirtiendo en agencias inmobiliarias sin quererlo. La maraña de participaciones, ampliaciones de capital, cambios de deuda por acciones, alianzas estratégicas, etc. en las empresas del ladrillo están al orden del día.
El 19 de Febrero de 2010 Colonial firmaba un acuerdo para la refinanciación de la deuda, logrando recapitalizar la compañía. Era una fórmula relativamente novedosa en este sector. Recientemente Metrovacesa comunicó a la Comisión Nacional del Mercado de Valores que había llegado a un acuerdo de refinanciación de un crédito sindicado. Cuenta con el apoyo de las entidades acreedoras que representan el 90%  del importe del Préstamo Sindicado. La primera opción  sería ampliar capital por 1.950 millones de euros y de no alcanzar el importe necesario, capitalizaría créditos de al menos 1.200 millones de euros. La Caixa que controla aproximadamente el 5,7% de Inmobiliaria Colonial y el 5,1% de Metrovacesa ha integrado estos paquetes con los activos de Servihabitat en una “nueva sociedad” y estaría abierta a la entrada de nuevos socios. Martinsa Fadesa que ha logrado salir del concurso de acreedores contempla la posibilidad de que los bancos canjeen deuda por acciones en el caso de que no pague sus deudas en un plazo máximo de diez años. Estos pueden ser ejemplos a seguir en futuras refinanciaciones de deuda.
Pero aún hay más. Colonial se ha aliado en Francia con Realia, SFL (controlada por Colonial) ha entrado en el capital de SIIC de París (controlada por Realia) alcanzando casi el 30%, mediante la aportación de dos edificios de oficinas situados en la zona financiera de Ille de France valorados en 280 millones de euros. Hoy Realia comunicaba a la CNMV la alianza formalizada con Carrefour Property para “culminar la promoción y explotar conjuntamente el centro comercial As Cacenlas Siglo XXI en Santiago de Compostela”. ¿Saben quiénes controlan a Carrefour? Pues son principalmente Bernard Arnault y Colony Capital. Este fondo americano controla a través de Coral Parteners S.A.R.L (también participada por el fondo Orion) aproximadamente el 15% de Colonial.
Mientras tanto los agentes inmobiliarios se quejan de que las entidades financieras sólo conceden financiación para sus pisos con lo cual lastran la recuperación del sector. En fin, quizás el título de este post debería ser: “La Banca para todos y todos para la Banca”.
Read more »

domingo, 27 de marzo de 2011

Noticias de las Empresas del Ladrillo cotizadas (cuarta semana de Marzo)

¡Hola a todos!
Les dejo hoy el resumen de las noticas semanales. Primero pongo el link al artículo publicado por Invertia: “El G-7 inmobiliario resurge de las ruinas” . Para los que sigan un poco el sector, nada nuevo, pero para los nuevos ahí tienen un resumen de la situación actual. Continúan las ampliaciones, negociaciones y se atisban nuevas alianzas con bancos al puro estilo Colonial: canje de deuda por acciones. Las que estén centradas en residencial y suelo probablemente lo tengan más difícil. En fin, que otro año más de turbulencias en un sector que sigue en estado comatoso.
“El G-7 inmobiliario resurge de las ruinas”
Colonial
(24/03/2011) “La dirección de Metrovacesa gana tres veces más que la de Colonial.”
“La alta dirección de Inmobiliaria Colonial no sólo gana tres veces menos que la de la otra gran inmobiliaria española, Metrovacesa. También es mucho más pequeña que la de su gran competidor…, la alta dirección de Metrovacesa está formada por 10 ejecutivos que se embolsaron 3,35 millones de euros en 2010, frente a los 4 millones de Colonial, que ganaron la tercera parte. Es decir 1,19 millones…”
Fergo Aisa
(23/03/2011) “Alprimer 21 S.L. comunica que su participación en el capital de Fergo Aisa se sitúa por debajo del 5% hasta el 4,851% del total.”
(24/03/2011) “Fergo Aisa, condenada a pagar casi 20 millones a la sociedad Ship & Boat por incumplimiento de contrato.”
“El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Barcelona ha condenado a la inmobiliaria Fergo Aisa, antigua Aisa, a pagar cerca de 20 millones de euros a la sociedad Ship & Boat por incumplimiento de contrato, según la sentencia dictada el pasado 14 de marzo a la que tuvo acceso Europa Press…”
Martinsa Fadesa
(21/03/2011) “IU pide cumplir la compensación derivada del convenio de Molleda.”
“La empresa Martinsa-Fadesa, promotora del convenio de la cantera de Molleda, solventó la suspensión de pagos en la que ha estado sumida desde hace varios años hace un par de semanas. Ante esto, el portavoz de IU y candidato a la Alcaldía, Enrique Bueno, pidió al equipo de gobierno que exija a la promotora las compensaciones previstas en el acuerdo...”
(23/03/2011) “El nuevo barrio de Palmas Altas Sur estará urbanizado en dos años.”
“El alcalde de Sevilla, Alfredo Sánchez Monteseirín, presidió ayer el acto de colocación de la primera piedra del nuevo barrio de Palmas Altas Sur, que la empresa Metrovacesa comenzará así a construir con la adjudicación de las obras de urbanización, por 20 millones de euros, a la Unión Temporal de Empresas (UTE) Gea 21-Técnicas Reunidas-Sanher, con un plazo de ejecución de 24 meses…”
(23/03/2011) “Martinsa acelera los trámites en la CNMV para volver a cotizar”
“Superado el concurso de acreedores, la inmobiliaria confía en regresar al mercado en un plazo de dos meses…”
(24/03/2011) “Martinsa pone contra las cuerdas a Jove.”
“Reclama 1.500 millones de euros al empresario gallego y le acusa de haber proporcionado datos falsos sobre los activos de Fadesa a la consultora que realizó la valoración de la empresa para su venta…”
Metrovacesa
(24/03/2011) “Metrovacesa ultima con seis bancos accionistas la refinanciación de 230 millones.”
“El próximo 31 de marzo vencen dos créditos participativos por valor de 229,8 millones concedidos a Metrovacesa por seis de sus bancos accionistas, firmados en 2009. Un portavoz de la inmobiliaria explicó que la firma está prácticamente acordada y que será efectiva a finales de mes…”
(25/03/2011) “Metrovacesa inaugura el centro comercial Las Arenas en Barcelona.”
“Entre las firmas que forman parte de la oferta se encuentran Mercadona, Fnac, Cines Balañá, Metropolitan, Desigual, Mango, Blanco, Sephora, Veritas, Punt Roma, Casas y Tous, entre otros… Cuenta con una superficie total construida de 104.576 metros cuadrados, y ha sido uno de los proyectos más importantes desarrollados por Metrovacesa…”

Quabit
(23/03/2011) “Rayet reduce su participación en Quabit por debajo del 50% tras vender más de un 3%.”
(26/03/2011) “Rayet salva, definitivamente, el concurso de acreedores.”
Realia
(24/03/2011) “Realia prevé iniciar nuevas promociones de vivienda en 2011 tras empezar cinco en 2010.”
Reyal Urbis
(22/03/2011) “La apuesta de Reyal Urbis por el comercio de lujo.”
“El horno del negocio del ladrillo sigue sin estar para bollos, pero algunos grandes proyectos inmobiliarios han empezado a salir de su obligado letargo. Es el caso de Castellana 200, un ambicioso complejo comercial y de oficinas de Reyal Urbis que, tras reactivarse hace unos meses, atisba ahora el final de su accidentado trayecto…”
(23/03/2011) “Reyal Urbis reduce a la mitad su plantilla en 2010.”
“Reyal Urbis redujo casi a la mitad su plantilla durante 2010, ejercicio que culminó con 138 trabajadores, frente a los 247 empleados con que contaba al cierre de 2009…”
Sotogrande
(21/03/2011) “Grandes fondos ponen el ojo en Sotogrande: pagarían hasta 250 millones a NH.”
“Sotogrande vuelve a estar en el ojo del huracán. La salida de Gabriele Burgio de la presidencia de NH Hoteles ha disparado el interés por la joya inmobiliaria del grupo, que sube como la espuma en bolsa. Varios fondos están dispuestos a ofrecer alrededor de 250 millones de euros por uno de los grandes destinos residenciales de lujo del mundo…”
Testa
(25-03-2011) “Testa lanzará una OPA por su filial gala Tesfran.”
Urbas
(22/03/2011) “Urbas amplía capital por 6,68 millones para atender una conversión de bonos.”
¡Salud y suerte! 
Read more »

martes, 22 de marzo de 2011

Calma chicha en el mercado inmobilirio español

¡Buenas noches!
Calma chicha en el mercado inmobiliario español. Llevamos dos días en los que las principales noticias vienen de EE.UU. A pesar que la recuperación económica sigue en marcha el dato sobre volumen de venta de casas de segunda mano en el mes de Febrero ha sido malo, registrando un caída del 9,6%. Hoy también se conocía que el precio de la vivienda en EEUU registró un descenso en Enero del 0,3% respecto al mes de diciembre, según ha informado la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA). El precio de la vivienda estaría en niveles de mayo de 2004.
Respeto a las empresas del ladrillo cotizadas en España hay que destacar las fuertes subidas de Testa, sin embargo esta presenta una revalorización anual del 13,9%, otras como Quabit se han revalorizado un 121% en lo que va de año (la mayoría está entre un 14-16%). Supongo que se está acercando al pelotón porque estaba algo rezagada. Martinsa Fadesa quiere volver a cotizar y otras siguen refinanciando deuda o ampliando capital. En fin, que ahí debajo, en las profundidades marinas hay movimientos, probablemente especulativos, veremos cuales salen de verdad a flote y llegan a buen puerto.
Salud y suerte.
Read more »

domingo, 20 de marzo de 2011

Noticias de las Empresas del Ladrillo cotizadas (tercera semana de Marzo)

¡Hola a todos!
Esta semana sigue siendo la protagonista indiscutible Metrovacesa que ha anunciado la refinanciación de su deuda. También se ha conocido las inversiones del fondo noruego de pensiones (NBIM) que durante el 2010 ha deshecho posiciones en Colonial, mantiene un 0,19% en Realia y adquiere un 0,76% en Quabit (podéis ver la información en su página web, también se hizo eco de la noticaElEconomista:http://ecodiario.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/2916159/03/11/Rsc-el-fondo-noruego-de-pensiones-invierte-18200-millones-en-la-bolsa-espanola.html).
En cualquier caso, todo parece indicar que los procesos de refinanciación de deuda, ampliaciones de capital, etc. siguen en marcha.
Haremos un repaso de las noticias más relevantes del sector durante esta semana:
(15-03-2011) “Unibail ficha a José Luis Durán, ex CEO de Carrefour, con sus miras en el mercado español”
“El fichaje de Durán, que vuelve así a la primera línea empresarial tras su marcha de Carrefour en 2008, está relacionado con los intereses de Unibail Rodamco en España y también con su reciente desembarco en el capital de Société Fonciere Lyonnaise (SFL), filial francesa de Inmobiliaria Colonial…”
(16-03-2011) “Colonial ampliará capital o venderá activos para mejorar su endeudamiento, según UBS”
“Los analistas aún prefieren mirar de lejos a los valores inmobiliarios. UBS ha sido el último en mostrar sus recelos sobre el sector al recortar, esta mañana, su consejo sobre Inmobiliaria Colonial a vender. La firma helvética cree que la empresa controlada por la banca acreedora podría ampliar capital o acelerar el proceso de desinversiones con el objetivo de reducir su ratio de apalancamiento…”
(16-03-2011) “La inmobiliaria Fergo Aisa formaliza su ampliación de capital de 167 millones”
“La operación, que busca el "reequilibrio patrimonial" según fuentes de la inmobiliaria catalana, es una ampliación por activos no dinerarios, es decir, que el nuevo capital proviene de deudas con acreedores, participaciones financieras y activos inmobiliarios, en vez de por una compra convencional de acciones de Fergo Aisa...”
(15-03-2011) “Martinsa Fadesa reelige a Fernando Martín como presidente”
(16-03-2011) “Empieza la ronda de visitas a los juzgados de Manuel Jove y Fernando Martín”
“La primera visita a los juzgados de los dos empresarios, cuatro años después de que Fernando Martín firmara la compra de Fadesa, por 4.045 millones de euros, tendrá lugar el mes próximo y  obedece a la demanda presentada por la administración concursal de Martinsa el pasado año contra Manuel Jove y el ex consejero delegado de Fadesa, Antonio de la Morena”
(16-03-2011) “Dos entidades extranjeras recurrirán el convenio de acreedores de Martinsa Fadesa”
“El banco japonés Shinsei Bank y el fondo de inversión JER prevén recurrir ante la Audiencia Provincial de A Coruña el convenio de acreedores de Martinsa Fadesa, según informaron a Europa Press en fuentes jurídidas”
(15-03-2011) “Metrovacesa prevé cerrar este semestre la refinanciación de sus 5.725 millones de deuda”
(16-03-2011) “Oaktree, el fondo que se negó a salvar Rumasa, es la mayor amenaza para Metrovacesa”
“…su negativa a sumarse al acuerdo alcanzado por el grueso de entidades presentes en el sindicado es lo que ha bloqueado la refinanciación y ha obligado a Metrovacesa a acudir a la justicia británica para tratar de cerrarla de una vez, como adelantó El Confidencial la semana pasada…”
(18-03-2011) “Metrovacesa se dispara en Bolsa tras refinanciar su deuda”
“La promotora cuenta con el apoyo de los acreedores y ahora necesita la aprobación de la justicia británica…La sociedad ha pactado ya la refinanciación de su deuda con acreedores que representan el 90% del importe del préstamo sindicado suscrito en junio de 2006 y modificado en julio de 2007. Ahora la justicia británica debe decidir si los acuerdos están debidamente justificados y comprobar que el apoyo formal de las entidades acreedoras es suficiente: al menos el 75% del volumen de deuda representada y el 50% del número de las entidades…”
(15-03-2011) “Nyesa acuerda aumentar capital”
“Nyesa aumentará su capital social por un importe nominal de 1.854.468 euros, con una prima de emisión de 523.506 euros, mediante la emisión y puesta en circulación de 1.545.390 acciones ordinarias, de 1,2 euros de valor nominal”
Fuente: Estrategias de inversión.
(15-03-2011) “Abre en Barcelona el Gym, primer gimnasio 24 horas “lowcost” de España”
“EL GYM ha instalado su primer centro en un local de de 1.845 metros cuadrados ubicado en el Edificio Quabit de Plaza Europa, zona emergente de la capital catalana. Se trata de un edificio de uso exclusivo de oficinas de nueva edificación, aún en fase de comercialización, propiedad de Quabit Inmobiliaria, que comercializa BNP Paribas Real Estate...”
Fuente: Reale State Press.
(14-03-2011) “Carrís Hoteles abre el 'Beiramar', de Vigo”
“Carrís Hoteles acaba de pondrrá en marcha el próximo día 15 el 'Beiramar', establecimiento que forma parte del 'Palacio de Congresos y Auditorio Beiramar' de Vigo. El nuevo hotel cuenta con categoría 4E y 121 habitaciones (11 de ellas junior suite, 6 adapatadas a personas con movilidad reducida y 1 senior suite), además de 3 salones para reuniones (308 pax), uno de ellos con terraza anexa (120 pax adicionales en formato cóctel). Completa sus principales instalaciones con un resturante (200 comensales), cafetería, business center, gimnasio y aparcamiento privado. El 'Beiramar', dirigido por Manuel Rodríguez Cerdeira, es explotado en régimen de alquiler por Carrís Hoteles y la propiedad corresponde a la sociedad Testa Inmuebles en Renta, integrada en el grupo Sacyr-Vallehermoso, que habría invertido cerca de 29 M€ en la puesta en marcha del hotel. Mientras, el conjunto del proyecto, incluidas las mencionadas instalaciones congresuales, habría rondado los 90 M…”
(15-03-2011) “Burberry remodelará su tienda ‘insignia’ de Paseo de Gracia para alojar su central en España”
“Según han explicado a Modaes fuentes del sector inmobiliario, cuando Burberry alquiló el local en 2001, la normativa municipal no permitió introducir los cambios planteados por la empresa británica. Ahora, el inmueble, propiedad de Testa (filial de patrimonio inmobiliario del grupo Sacyr Vallehermoso) será reformado...”
Read more »

sábado, 12 de marzo de 2011

Noticias semanales de las empresas del ladrillo cotizadas

¡Hola a todos!
Este es el primer post en el cual voy a recoger las noticias de la semana relacionadas con las empresas del ladrillo cotizadas. Realizar búsquedas diarias es una labor un tanto tediosa, así que pretendo ahorraros ese tiempo y semanalmente recopilaré en un post las noticias que se hayan publicado durante toda la semana. Incluiré también el link a las mismas para aquellos que quieran recurrir a la fuente y leerla completamente. De este modo el que esté interesado en una empresa en particular puede acceder a leer las noticias que realmente le interesa y, a la vez, hacerse una idea de lo que está pasando en el sector. Pues bien, después de esta breve explicación vamos al tema.
Las empresas más populares esta semana han sido sin duda Metovacesa y Martinsa Fadesa. La primera porque, como ya he comentado, está renegociando la deuda, y la segunda, porque ha superado el concurso de acreedores.
Martinsa Fadesa:
(12-03-2011) “Martinsa deja atrás la mayor suspensión de pagos de la historia”
“La inmobiliaria Martinsa Fadesa dejó atrás ayer, oficialmente, más de dos años de proceso concursal. La decisión del Juzgado de lo Mercantil de La Coruña, que aprobó el convenio de devolución de la deuda presentado en enero, pone punto final a un periplo que comenzó en julio de 2008, cuando la inmobiliaria presidida por Fernando Martín anunció concurso de acreedores tras conocer que el estallido de la burbuja inmobiliaria había hinchado el pasivo del grupo hasta los 7.000 millones de euros, lo que dio lugar a la mayor suspensión de pagos en la historia de nuestro país…En virtud de la propuesta, Martinsa Fadesa se compromete a devolver la deuda íntegra durante ocho años, periodo que empezará a computar a partir del ejercicio 2012. Si no logra saldarla en un plazo de diez años, las entidades podrán canjear la deuda por acciones…. Asimismo, el convenio incluye la conversión a préstamos participativos del 15% del crédito ordinario y que la amortización de 2012 a 2014 se elevará entre un 0, 25% y un 0, 50% del total del pasivo…Reunidos en la junta de accionistas, que se celebró ayer, los propietarios acordaron ejercer acciones legales contra los integrantes del último consejo de administración de Fadesa, su ex presidente Manuel Jove y su ex consejero delegado, Antonio de la Morena…”
Metrovacesa:
(08/03/2011) “Metrovacesa vende con pérdidas sus activos en Alemania que compró por 340 millones de euros.”
“En concreto, Metrovacesa procedió en la recta final del pasado año a deshacerse de siete filiales alemanas, que representaban a otros tantos edificios situados en la localidad germana de Dusseldorf, según ha podido saber NEGOCIO de fuentes del sector. Los inmuebles conforman un notable complejo de oficinas que ha servido de sede a empresas como Deutsche Bank y Eurohypo.
La operación, cuyo comprador podría ser un fondo de inversión especializado en el sector, se ha valorado en 183,5 millones de euros y ha consistido en la subrogación por parte del comprador de un crédito aun vigente y de un pago en metálico por el resto de la cantidad a abonar, en torno a los 11 millones de euros…, la dimensión internacional de Metrovacesa se queda reducida a sus activos en Francia, básicamente consistentes en la participación del 27% que posee en el capital de la patrimonialista Gecina… En Alemania aún le resta, como activo residual, un edificio de oficinas en Francfort que adquirió al tiempo que el resto de inmuebles en el país germano…”
(9/03/2011) “Metrovacesa busca parar el bloqueo de la refinanciación de su deuda.”
“Metrovacesa ha acudido a la justicia británica para conseguir la refinanciación de su deuda, según informa El Confidencial. Siempre según la web, la inmobiliaria recurriría a los tribunales para sacar adelante la refinanciación con el apoyo de tan sólo un 75% de sus acreedores. Actualmente, hedge funds que poseen un 13% de su deuda se oponen a la operación. La táctica jurídica, llamada scheme of arrangement en inglés, evitaría la ejecución de los activos por parte de los acreedores, porque Metrovacesa no incurriría en impago.”
(10-03-2011) “Metrovacesa contrata un gran derivado de 3.000 millones para su crédito sindicado.”
“La compañía contrató a finales del pasado año un espectacular producto de derivados, consistente en dos coberturas de riesgo de tipo de interés, por un valor de 3.021 millones de euro, que le permitirá fijar el tipo de interés sobre la deuda del sindicado en el 2,585% hasta 2016. Después de las palabras pronunciadas hace unos días por el presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean Claude Trichet, sobre una posible revisión al alza de los tipos de interés de la zona euro a partir del próximo mes de abril, el Euribor se ha situado rozando la cota del 2%...”
(10/03/2011) “El Parque Empresarial Vía Norte, al 75% de su ocupación actual.”
“El Parque Empresarial Vía Norte se encuentra al 75% de su actual ocupación, tras el contrato firmado con una multinacional farmacéutica americana, que ha supuesto el alquiler 4.600 m2… Así mismo, en el parque han entrado en explotación dos nuevos edificios de oficinas que supone aumentar en casi 15.000 m2 la superficie alquilable, con lo que se completa la oferta del nuevo parque empresarial…”
Fuente: Construarea.com. Link: http://www.construarea.com/noticias/detalle_noticia/-/asset_publisher/c6jL/content/el-parque-empresarial-via-norte-al-75-de-su-ocupacion-actual
Quabit
(8/03/2011) “Rayet vende un 1,39% de la francesa Eiffage por 51,3 millones de euros.”
“Rayet ha vendido acciones de la constructora francesa Eiffage representativas del 1,39% de su capital social por un importe de 51,3 millones de euros, con lo que reduce al 0,2% su participación en esta empresa, según informó el grupo constructor e inmobiliario…Rayet, socio mayoritario de Quabit Inmobiliaria, prevé destinar el importe obtenido en esta operación a cancelar parte de sus deudas con las entidades financiera…”
Realia
(7-03-2011) “Realia paraliza inversiones de 130 millones en patrimonio por la crisis.”
“Se trata de un centro comercial en Denia (Alicante), la fase II de La Noria (Murcia) y del edificio de oficinas de Barcelona Park Central 22@... A cambio, recupera As Cancelas –Santiago de Compotela-, uno de los más emblemáticos del grupo. ..”
 Fergo Aisa
(12/03/2011) “La inmobiliaria Fergo Aisa incrementó su plantilla un 360,6% en el último ejercicio. Fue la que más de las cotizadas...”

Read more »

miércoles, 9 de marzo de 2011

Unas reflexiones sobre el mercado de Viviendas

Según Fomento durante el 2010 se ha vendido un total de 491.000 viviendas, lo cual supone un incremento del 5,9% respecto al año anterior. El 30,6% (150.268 viviendas) son  operaciones realizadas el último trimestre. El 40,7% del total de transacciones corresponde a obra nueva y el 59,3% a vivienda usada. Los datos publicados por el I.N.E. en el mes pasado referentes al número de viviendas vendidas en España en 2010 arroja el dato de 441.368 unidades anuales, siendo 50,4% operaciones de nueva construcción y el 49,6% de segunda mano. En 2010 se habría vuelto a un crecimiento positivo del 6,8% de compraventas. Algunos medios son reacios a atribuir este incremento únicamente a los efectos del fin de la desgravación por la compra de vivienda y el incremento del IVA.
En un informe publicado por Look & Find, también el mes pasado,  resaltaba el incremento en un 38 por ciento del número de operaciones de compra-venta realizadas a lo largo de 2010. También de modo optimista consideraba que “la evolución del mercado inmobiliario a lo largo de 2010 y el fortalecimiento de sus indicadores clave hacen que las previsiones para este primer semestre de 2011 sean positivas, con un incremento previsto de las ventas, respecto al mismo período de 2010, en torno al 10  por ciento”.
Estos datos contrastan un poco con la información aportada recientemente por "The Economist".  El precio de los pisos estaría aún un 43,7% por encima de su valor real. Este diario descarta que el precio de los inmuebles haya tocado aún fondo en España. Hoy, un día después, Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com en una entrevista publicada en el portal Invertia, recomienda no dejar pasar las buenas oportunidades, dice que la anterior afirmación de “The Economist” es una “salvajada”, que una subida anticipada del Euribor “no tiene porque impactar en una bajada de los precios de las casas porque para quien se encarece es para el comprador”, que el particular que quiere vender “anuncie su casa en portales para darle publicidad al inmueble”, etc. En fin, que va a decir alguien que trabaja para un portal inmobiliario (pueden leer la entrevista en el siguiente link: http://www.invertia.com/noticias/articulo-final.asp?idNoticia=2486946)
Claro está, que en un caso hablamos de número de transacciones y en otro del valor de los pisos. En cualquier caso, los datos que vayan surgiendo durante el 2011 serán reveladores de la evolución real del sector residencial. Sin ánimo de chafar las previsiones de Look & Find (que seguro que manejan más datos que yo), en un escenario de previsible subida de tipos de interés, tasa de paro por las nubes, difícil acceso al crédito, etc. yo apuesto por un ajuste mayor de los precios, en general (siempre dependerá de la localización del piso), así como una recuperación lenta del sector. ¿Apostarían por una estabilización para mediados o finales de 2012 y recuperación finales 2013 o principio de 2014? Hagan apuestas, porque si algo nos han demostrado los economistas, políticos, banqueros, agentes inmobiliarios etc. es que a la hora de predecir el futuro casi todos somos igual de buenos, o malos.

Read more »