Los Resultados de las Inmobiliarias cotizadas

 Llevo unos cuantos días leyendo y releyendo los informes de gestión presentados por las empresas del ladrillo cotizadas y resulta muy complicado establecer una comparativa en profundidad entre ellas para señalar una clara vencedora. Será que aún no están centradas y necesitan más entrenamiento porque han salido casi todas a última hora y antes de la meta han tropezado, con lo cual deberíamos anular la carrera y darles  seis o doce meses más para que se preparen en profundidad. Además no todas comparten las mismas áreas de negocio.

La primera en presentar resultados fue Renta Corporación, pero en los primeros metros demostró que no llegaría lejos. Ha reducido un 49% las pérdidas que alcanzaron los 27,9 M€ a finales de 2010, pero con un ratio de apalancamiento del 94,9% (LTV), EBITDA negativo (18,3M€), concentración en el mercado español, etc. le costará ponerse en forma.

Realia destacó fácilmente presentando un simbólico beneficio de 1,1 M€. Su LTV es de 48% y la fuerza de los alquileres procedentes del negocio patrimonial (aportan más del 94% del margen bruto de la compañía), junto con su participación en SIIC de París le dan ventaja. No obstante, hay que tener en cuenta que la venta del edificio Diagonal 640 de Barcelona generó unas plusvalías de 28 millones y los ingresos por alquiler han caído un 5,2% debido en parte  a la venta de éste y otros activos. Realia cuenta con Tesorería y equivalentes por un total de 230 millones de euros.

Si nos centramos en las pérdidas, Martinsa Fadesa sería la última. Ha presentado unas pérdidas de 827 M€ un 16% más respecto al ejercicio precedente. Sus ingresos cayeron un 11%, hasta los 454 M€. El valor de los activos se situaba en 4.930 M€ y el del pasivo contable en 5.027 M€. El EBITDA mejoró un 22% pero sigue siendo negativo (129 M€).

La penúltima plaza, atendiendo sólo a pérdidas se la adjudicaríamos a Colonial. Presentó un resultado negativo de 739,2 millones de euros, un 55,95% más que en 2009. Pero no todo es negativo, y esta plaza parece poco justa para una compañía que ha finalizado el proceso de saneamiento que le ha permitido reducir la deuda a la mitad, desde 6.046 a 3.315 millones. El LTV es del 66%.  Además Colonial ha destinado provisiones extraordinarias por 700 millones de euros con el objetivo de “preparar la compañía para el acceso a los mercados internacionales”. Por primera vez en tres años, su negocio patrimonialista de alquiler de oficinas ha vuelto a los números negros, con 70 millones. Los ingresos por alquileres del grupo han alcanzado los 261 millones de euros, registrando caída del 8%. Es de destacar que el 67% (175 millones) corresponden al mercado de oficinas de París, el cual ya está en recuperación.

Después estaría Reyal Urbis. Perdió 379,01 M€ frente a los 145 M€ registrados en el ejercicio anterior. La suma del pasivo (corriente y no corriente) asciende a 4.640.842 M€, patrimonio en números rojos, etc. Curiosamente no aporta informe de gestión, únicamente informe estadístico e Informe anual del gobierno corporativo, con lo cual, aquellos que no sean muy duchos analizando cuentas de resultados, balances, etc. pueden ya ponerse manos a la obra y extraer sus conclusiones (¿Por qué será?).

Respecto a Montebalito, tal y como se recoge en el informe de gestión publicado por la entidad, “el resultado acumulado al 31 de diciembre de 2010 en 5.039 miles de euros de pérdidas. Este resultado viene producido, fundamentalmente, por la variación de valor de las propiedades inmobiliarias, que se ha deteriorado en 4.811 miles de euros. El EBITDA del Grupo ha sido de 3.389 miles de euros con un decremento del 4,6% sobre el ejercicio anterior.” El LTV (loan to value) se situó en el 44,44€, un 14,86% superior al del ejercicio anterior. No obstante el relativo a la actividad patrimonial es de 61,62%. Los ingresos por generación de energía eléctrica ascienden a 4.443 miles de euros y los relativos al negocio patrimonial 3.086 miles de euros. Recordemos que Montebalito centra su actividad en el negocio de las energías renovables, negocio patrimonial, promoción inmobiliaria y explotación turística.

Quabit, es la empresa del sector que más ha subido en bolsa este año, con una revalorización del 144,4%. Registró unas pérdidas de 116,3 M€ en 2010, lo que supone una reducción del 22,5% respecto al resultado registrado en 2009. El resultado bruto de explotación (Ebitda) fue negativo en 68,1 M€, lo que supone una mejora del 20,4%. No obstante, el LTV ha aumentado desde un 77,4% registrado a finales del 2009 al 82,5% en 2010. El negocio de Quabit se ha centrado en la promoción de viviendas, gestión y urbanización del suelo.

Metrovacesa disminuyó sus pérdidas un 89,8 por ciento en 2010 respecto al ejercicio anterior, situándose estas en 89,9 M€. Los ingresos totales ascendieron a 545,3 millones, con un margen bruto de 134,3 millones de euros. La actividad del patrimonio aporta un margen bruto (antes de gastos de estructura) de 145 millones de euros. Hay que tener en cuenta que la venta de activos se incrementó un 32,2% situándose en 165,2 M€, los ingresos por alquiler son de 171,9 M€. La ocupación media de los activos de patrimonio se sitúa en el 89,1%. El Ebitda antes de revalorización de activos es de 88,6 M€, descendiendo un 24%. La deuda neta financiera se ha situado en 5.725,8 millones de euros, descendiendo 217,6 millones respecto a 2009. El valor total de los activos es de 7.775,1 M€. El NAV bruto equivale a 28,27€ por acción y el NAV neto asciende a 21,69€. Metrovacesa está negociando la refinanciación de su deuda y entre otras medidas estudia una posible ampliación de capital. Como factor positivo destacar la participación mantenida en Gecina.

Ta como reza en el informe de gestión de Urbas Guadahermosa S.A. a 31 de diciembre de 2010, disponía de “26 promociones con 274 viviendas, junto con 9,3 millones de m2 de suelo, en los que se han incluido las incorporaciones derivadas de la contrapartida a la emisión de obligaciones necesariamente convertibles realizada en 2010. Asimismo para alquiler disponía de una nave industrial en la provincia de Madrid, junto con la cartera de pisos en diferentes provincias, un hotel de 75 habitaciones en Vera (Almería), un local de oficinas en la C/ Velázquez en Madrid y un parking en Estepona (Málaga)”. Perdió 45,02 millones de euros en 2010, un 32,87 % más que en 2009. Sus ingresos descendieron un 61,45%, pasando a 19,7M€ en 2010 frente a 51,1 millones de euros en 2009. Las pérdidas de explotación alcanzaron 42,32 millones de euros, incrementándose un 90,95 % con respecto al año 2009. Al estilo de Colonial (la precursora en esta estrategia) Urbas ha alcanzado un acuerdo con sus acreedores para canjear 15 millones de euros de deuda por acciones de la empresa en el marco de una ampliación de capital.

En cuanto a Nyesa, la facturación ha descendido un 78% respecto al ejercicio anterior alcanzando los 18,35 M€. De este total, aproximadamente el 11.247 miles de euros corresponde a ventas de solares y viviendas. La facturación del segmento patrimonio se situó en 7.132 miles de euros, registrando un descenso del 4%. Obtuvo unas pérdidas de 44.171 miles de euros, lo cual supone un descenso del 46% respecto a las registradas en el periodo anterior. El endeudamiento neto a cierre del ejercicio 2010 se sitúa en 495 millones de euros frente a los 485 millones de euros correspondientes al ejercicio anterior. Ha realizado dos ampliaciones de capital suscritas por GEM por importe de aproximadamente 3,9 millones de euros (capital más prima de emisión), y realizará una tercera durante el mes de marzo de 2011.

Testa a logrado un beneficio de 61,1 M€ en 2010, lo cual supone un descenso del 41,9% del registrado un año antes, no obstante hay que tener en cuenta que no se han producido resultados significativos por ventas de activos , mientras que en el mismo periodo de 2009 se contabilizaron 65,4 M€ por este concepto. El Ebitda se situó en 197 M€, un 6,3% menos que el registrado en 2009. Los ingresos por alquiler han descendieron un 3,4%. El grado de ocupación se sitúa en el 98%. El importe conjunto de la valoración de activos obtenida asciende a 4.105.032 miles de euros. El total de la deuda financiera asciende a 2.506.468 miles de euros.

Hasta aquí un resumen de los resultados presentados. ¿Cómo repartimos las medallas? La medalla de oro yo se la daría a Testa, porque ha vuelto a presentar números negros y sin recurrir a la venta de activos. La de plata podría ser para Realia, a pesar de obtener un escueto  beneficio y recurrir a la venta de activos, también se centra en la actividad patrimonial. Este sector está experimentando una estabilización de los precios, el sector residencial, promoción y suelo aún sufrirá probablemente más descensos de precios. Además su participación en SIIC de París supone un valor añadido puesto que el sector patrimonial en Francia ya experimentó revalorizaciones. La medalla de bronce es más difícil de colgar si cabe. Se la daré a Colonial, aunque también podría ser para Metrovacesa. Esta empresa ha hecho un gran esfuerzo en sanear su balance (como ya comentamos otras están copiando su fórmula dando entrada a sus acreedores), posee unos activos de calidad centrados en la actividad patrimonial y en París la respalda una pequeña joya llamada Société Foncière Lyonnaise (SFL). Por cierto, Unibail Rodamco, la mayor inmobiliaria de Europa por capitalización bursátil, ha entrado en el capital de SFL, mediante la compra de un paquete de acciones representativo del 7,25% de la compañía gala. Recuerden que ésta sólo es mi opinión, tan subjetiva y válida como otras.