Realia comunica los Resultados de 2010

La segunda en partir desde la parrilla ha sido Realia. Hoy ha informado de los resultados correspondientes al ejercicio del 2010.

Ha salido de los números rojos consiguiendo un Beneficio Neto de 1,1 M€, a pesar del descenso registrado en el último tramo del año.

Según informa la compañía “los ingresos del negocio patrimonial continúan dando estabilidad y solidez a la cuenta de resultados, aportando más del 94% del margen bruto de la compañía”. El 67% del valor de los activos de Realia corresponde a la actividad patrimonial y el 33% a la residencial. Los activos patrimoniales se han devaluado un 1,9% en términos comparables (like for like) y los relativos al suelo un 5%. El valor del Total de activos es de 4.478M€. En 2009 el valor total era de 4.550M€. La rentabilidad actual de la cartera patrimonial es del 6%.

La tasa de ocupación se sitúa en 94,8%, sin embargo no se incluyen varios proyectos porque “aún no se ha concretado su desarrollo”, tampoco la Torre Realia BCN inaugurada en 2009, con una ocupación actual del 67%.  En el 2009 han vendido activos partimoniales valorados en 150M€, los cuales generaron unas plusvalías de 2,9M€.

El 34% del valor de los activos de Realia se centra en el mercado “prime” de oficinas de París. Recordemos que recientemente SIIC de París, la filial francesa de Realia, realizó una ampliación de capital mediante la aportación de dos edificios de oficinas por parte de Société Foncière Lyonnaise (SFL), la filial en Francia de Colonial. SFL tomó un 29,99% de SIIC de París.

Los ingresos por alquiler ascienden a 170,9%, un 5,2% menos que los registrados en 2009. Los ingresos totales han descendido un 17% alcanzando los 317,5 M€ en 2010, frente 382,6 registrados en 2009.

En cuanto a la situación financiera, la deuda desciende un 4,4%, situándose en 2.127M€. El ratio de endeudamiento (loan-to-value) es del 48%. Cuenta con Tesorería y equivalentes por un total de 230 millones de euros.

Finalmente, el valor neto patrimonial (NNAV) a 31 de Diciembre de 2010 se sitúa en los 3,91 euros por acción, un 9,9% inferior al de Diciembre 2009. Hoy Realia cerraba a 1,935€ por título revalorizándose un 11,85%.

Pues parece que Realia ha adelantado con creces a Renta Corporación. La próxima en salir será Colonial…veremos cómo se sitúa.

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Comienzan los Resultados de las Empresas del Ladrillo

Tres, dos, uno...¡pum! Han comenzado a presentar los resultados las empresas del ladrillo cotizadas en España. La primera en salir es Renta Corporación, pero seguro que se quedará rezagada.

La compañía ha cerrado el ejercicio 2010 con un resultado neto de -27,95 millones de euros, reduciendo casi a la mitad el resultado negativo del 2009 (54,5 M€).

Durante el pasado ejercicio ha captado 29 nuevas operaciones, mayoritariamente edificios residenciales en el mercado nacional. La inversión del ejercicio 2010 se ha situado en 34,8 M€, casi el doble de los 17,8 M€ registrados en el año anterior.

A pesar de un bajo volumen de venta, ha conseguido generar margen bruto positivo, situándose en 0,1 M€, mediante la venta de cartera de negocio ordinario y de existencias previas al 2009. Para la correcta interpretación de este margen hay que considerar:

 Un margen bruto de +8,7 M€, compuesto por +5,7 M€ de negocio ordinario y +3,0 M€ de existencias previas al 2009.

Un margen bruto “no ordinario” por valoración de la cartera actual de -8,6 M€.

Continúa la política de austeridad reduciendo progresivamente los costes. El conjunto de gastos variables de venta, generales y de personal del grupo se sitúa en 21,5 M€ vs 30,0 M€ en 2009. Renta Corporación también ha cerrado sus oficinas internacionales con el objeto de "minimizar los costes de estructura". Concentrará sus esfuerzos en España, principalmente en Madrid y Barcelona, ciudades donde pueden conseguir mayores rentabilidades. El 95% de la cartera se encuentra en España. No por ello dejarán de contemplar posibles operaciones en localizaciones donde tienen experiencia: París, Londres, Berlín y Nueva York. En estos casos se coordinará la actividad desde la oficina de Barcelona “en un ejercicio adicional de minimización de costes”.

La deuda neta a cierre del ejercicio se ha situado en 297,5 M€. Ha aumentando en 19,9 M€ respecto a la de 2009. Esto se debe principalmente a “la capitalización de intereses, el consumo de tesorería y la desactivación de las comisiones del crédito sindicado de mayo 2009”. El ratio de apalancamiento se sitúa en un 94,9%, aumentando en 8,1 p.p. vs al cierre del año anterior debido tanto al aumento de la deuda como a la disminución del patrimonio.

Renta Corporación espera llegar a nuevos acuerdos con las entidades acreedoras durante 2011 para “acomodar la deuda a las actuales circunstancias de mercado y la previsión de futuro”.

En otro orden de cosas, Gecina la filial francesa de Metrovacesa, ha salido de los números rojos, al igual que lo hizo SFL, filial de Colonial. Obtuvo un beneficio neto de 998,2 M€ en 2010, frente a los   -773,7 M€ contabilizados en 2009. La cifra de negocio de la compañía ha caído hasta 556 millones de euros (un 5%), por el descenso de la tasa de ocupación. El beneficio de explotación también ha cambiado a positivo situándose en 1.289 millones. Continuará con su estrategia de rotación de activos y mayor concentración en el mercado de oficinas. También prevé repartir un dividendo para el 2011 de 4,4 € por acción.

Parece que el mercado en Francia está en plena recuperación, factor que ayudará también a las empresas españolas con filiales galas.

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URBAS alcanza un acuerdo con sus acreedores

En el comunciado remitido hoy a la CNMV "URBAS GUADAHERMOSA" pone en conocimiento el acuerdo alcanzado con acreedores para canjear 15 millones de euros de deuda por acciones. Del importe total, 11.920.261,90 se han suscrito mediante compensación de créditos, procediéndose al acuerdo de ampliación de capital. El resto corresponde a deudas que serán capitalizadas en próximas ampliaciones.
También se ha informado del nombramiento de D. Luis Ramos Atienza, como miembro independiente del Consejo de Administración en sustitución de D. Fernando Beltrán Bustos.

Urbas es una de las empresas líderes en el corredor de Henares. Se centra en la promoción, urbanización, comercialización de activos inmobiliarios y también, en el 2010 se ha diversificado, entrando en el negocio de la energía renovable. Hoy ha cerrado con una subida del 3,57%, cotizando a 0,087 €.

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¿Alquilar o Comprar?

El 16 de Febrero conocíamos la noticia en la que Look and Find detectaba un fuerte incremento en la venta de inmuebles y la transformación de una parte de la demanda del alquiler hacia la compra durante el 2010. Preveía que esta tendencia continuará durante el 2011. También hablaba de la estabilización del precio de la vivienda, situando los mismos en valores de mercado similares a 2004.

Según los datos publicados por el I.N.E. referentes el número de viviendas vendidas en España en 2010 arroja el dato de 441.368 unidades anuales, de las cuales el 50,4% fueron viviendas de nueva construcción y el 49,6% restante, viviendas de segunda mano. Tras dos años de caídas consecutivas en el número de compraventas de viviendas, el 2010 registraba un crecimiento positivo del 6,8% (aunque también registraba una caída intermensual del 3,9% en Diciembre). Esto supondría la vuelta a una situación de estabilidad y normalización.

Muchas son las estadísticas y los datos aportados que apuntan a que los precios se estabilizan y ya no van a bajar. Unos provienen del Gobierno, otros de las entidades financieras y otros de inmobiliarias y empresas de sector. Nos dicen que es un buen momento para comprar y nos ofrecen suculentas ofertas. Si repasamos las noticias encontramos que esto no es novedad y viene ocurriendo desde el 2009. En este enlace pueden ver como en Mayo de 2009 varias entidades ya ofrecían descuentos del 30-40%:

http://www.expansion.com/2009/05/04/empresas/banca/1241469818.html

No obstante, esta visión no parece que sea la mantenida por muchos expertos del sector. En Estrategias de Inversión el día 26 de Enero de 2011 publicaba un artículo titulado “El ladrillo: ni olerlo hasta 2014” (http://www.estrategiasdeinversion.com/noticias/20110125/ladrillo-ni-olerlo-hasta-2014). Citaremos a continuación dos ejemplos más:

-          Para Bankinter el precio de la vivienda se estabilizará a mediados del 2011 continuando hasta el 2013 para volver a subir muy lentamente a finales de dicho año o principios del 2010 (http://www.invertia.com/noticias/articulo-final.asp?idNoticia=2397288).

-          Richard Ellis en su último informe “Tendencias 2011 Informe inmobiliario” dice textualmente: “el exceso de oferta del mercado se reduciría hasta finales de 2013 para, a partir de 2014, iniciarse una nueva etapa para el sector”; si bien, atendiendo a las diferentes manifestaciones territoriales: “a partir de 2013, existirán zonas cuya demanda será suficientemente elevada para estimular la promoción de nuevas viviendas”.

Ante esta situación podemos plantearnos qué es mejor, alquilar o comprar. En principio, alquilar tiene sus ventajas:

-        No nos va a afectar la bajada del precio de la vivienda. En estos momentos puede ser el caso, si hasta el 2013 los precios no se estabilizarán, tenemos margen. Claro que depende de otros muchos factores: ciudad, localización del piso, calidades etc.

-        Se puede disponer de una mejor vivienda sin tener que realizar una inversión inicial fuerte. El riesgo económico es menor. Aunque depositemos aval o fianza, casi con seguridad el importe será inferior al 10% aproximado del valor de una vivienda, que normalmente se requiere tener en efectivo para el pago inicial en caso de compra.

-        Podemos rescindir el contrato y mudarnos. Para aquellos que valoran la movilidad geográfica y flexibilidad es un factor a tener muy en cuenta.

-        No  tenemos que asumir gastos de la vivienda o inmueble. Esto no es aplicable a los derivados del mal uso que haga el inquilino.

-        En determinados casos podemos también deducirnos la cuota del alquiler.

Como desventajas del alquiler podemos señalar:

-          La primera y más importante es que no tendremos nunca una vivienda en propiedad (no contemplamos aquí el caso de alquiler con opción a compra).

-          Debemos acatar las normas del contrato y posibles restricciones: tenencia de mascotas, posibles reformas, etc.

-          Relacionada con la anterior, no podremos acondicionar la vivienda a nuestro antojo.

-          Que nuestra cuota aumente con el IPC al renovar el contrato.

De modo resumido también podemos señalar las ventajas de comprar una vivienda:

-          Adquirimos una vivienda en propiedad.

-          Dependiendo del tipo de vivienda, momento en que compramos, etc. dicha propiedad puede revalorizarse. ¡Ojo!, esto no siempre es así y considero que después de esta crisis no hace falta poner ejemplos.

-          Deducción por vivienda habitual en determinados casos (más restrictivos desde el 1 de Enero del 2011)

Las desventajas de comprar vivienda podríamos decir que son las opuestas a las ventajas del alquiler:

-          Nos va a afectar la bajada del precio de la vivienda. Esto es especialmente importante en aquellos casos donde no se puede hacer frente al pago de la hipoteca (por desgracia muy frecuentes en los últimos años) y la cantidad adeudada al banco es superior al precio del piso en el mercado (Negative Equity).

-          Hay que realizar una inversión inicial fuerte. El riesgo económico es mayor.

-          Si queremos mudarnos va a ser más complicado vender la casa.

-          Tenemos que asumir los gastos de la vivienda o inmueble.

Una vez que hemos evaluado nuestra situación laboral, familiar, personal y económica nos decidiremos por el alquiler o la compra. En general si los gastos del alquiler son mayores que los intereses que tenemos que pagar por la vivienda y si además se espera que suba el precio de la misma, sería más interesante la compra.

Tenemos que hacer los cálculos pertinentes y ser conscientes que probablemente los tipos de interés subirán. También, dependiendo del tipo de vivienda y situación, aún se pueden registrar bajadas en el precio. Eso sí, desconfíe de lo que le dice el Gobierno, los bancos o agentes inmobiliarios porque a ellos muy probablemente lo que les interesa es que los precios no bajen más, infórmese y sea todo lo objetivo que pueda.

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Una Explicación de la Burbuja Inmobiliaria

Antes de la crisis piense usted cuántas veces había oído que los precios de los pisos siempre subirían y que el aumento de la población, la escasez de terreno y el crecimiento económico siempre empujarían al alza el valor de los inmuebles. Acaso, ¿No conocía un vecino o vecino de un vecino que compró una vivienda y al poco tiempo la había vendido con notables plusvalías? Pues bien, parece que ahora no se escucha tanto e incluso el vecino del vecino le ha puesto en conocimiento el caso de Japón, remoto lugar donde la población parece que vive un poco más aglomerada que en España y, sin embargo, el precio del suelo urbano curiosamente desde 1991 hasta 2006 ha caído un 68% en términos reales en las principales ciudades (http://reinet.org.ip, deflactado por Japon CPI Nationwide General Ex Fresh Food-Core Ex Fresh Food).

George A. Akerlof y Robert J. Shiller  en su libro “Animal Spirits” recurren al término “ilusión monetaria”, entre otros, para explicar la existencia de los ciclos inmobiliarios. Así, la gente suele recordar el precio que pagó por su casa 20 años después pero no lo compara con otros precios de la misma época. Quiere esto decir que la gente no tiene en cuenta, en general, la multiplicación de los precios del consumo. Considerando este factor, parece que la inversión mobiliaria sólo sería más rentable que otras inversiones en determinadas épocas y en determinados lugares. Otros factores que manejan estos autores son: la confianza, la corrupción y la historia oral.

En esta Burbuja Inmobiliaria, como en otras muchas, han influido diversos factores psicológicos, culturales y económicos. En un país donde la movilidad geográfica y flexibilidad laboral es baja, donde existe un cierto arraigo cultural hacia la propiedad, unido a una política de intereses bajos, incentivos fiscales para la compra de vivienda y una retroalimentación favorable tanto psicológica como económica por parte de las entidades financieras, parece un caldo adecuado para un “boom inmobiliario”.

A nadie le interesaba bajarse del barco. Los bancos y cajas ganaban más dinero, parece lógico pensar que los intereses a cobrar por una hipoteca de 150.000 € no son los mismos que los de 250.000 €. Los particulares más contentos porque podían comprar un piso y un coche “por el mismo precio” el cual dentro de un año había incrementado el valor. Los políticos, tres cuartos de lo mismo, el paro bajaba, las arcas públicas llenas y sus bolsillos privados también.

Por desgracia nadie esperaba que en la inmensidad del gélido océano un insignificante trozo de hielo (subprime) llevase un coloso de la economía a la deriva. El final de la película ya lo conocemos: se hunde el Titanic, el protagonista Lenardo DiCaprio y muchos otros perecen en la aventura, entre ellos el capitán que “gobernaba” la nave. Sin embargo la gran protagonista sobrevive… ¿Será la Banca?

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Oficinas y más oficinas

Recientemente conocíamos los informes publicados por Aguirre Newman sobre el mercado de oficinas en Madrid y Barcelona y el publicado por Savills sobre el mercado de oficinas en Madrid. Exponemos a continuación un resumen de dichos informes.

Mercado de oficinas en Madrid.

-          La contratación en Madrid durante el 2010 ha experimentado un incremento del 45% respecto al 2009 según Aguirre Newman, porcentaje similar maneja Savills respecto al cuarto trimestre de 2010.

-          Incremento de la tasa de desocupación, situándose en un 10,5% para Aguirre Newman y en casi 12% para Savills. Según ésta continúa el exceso de oferta y debilidad de la demanda. Aguirre Newman matiza este dato argumentando que en el Centro de Distrito de Negocios (CDN) se ha observado un descenso de la disponibilidad de más de un 20%. Para Savills la tasa de disponibilidad en dicho nicho se sitúa en el 5% situándose las rentas entre los 27 €/ m²/mes y los 28€/ m²/mes.

Mercado de oficinas de Barcelona

-          La contratación en Barcelona se ha incrementado en un 17% respecto al 2009 para Aguirre Newman. Es debido fundamentalmente al mayor número de operaciones entre 500 y 1.000  m². En este caso cobra mayor importancia las zonas descentralizadas próximas a la ciudad.

-          Incremento de la tasa de desocupación, situándose en Enero de 2011 en un 14,2%. Superior a la registrada en Madrid. También se aprecia un descenso de los precios medios de alquiler en todas las zonas de Barcelona, siendo más acusado en las zonas más alejadas de la ciudad.

Resumiendo para ambas ciudades.

-          La tasa de desocupación en el mercado de oficinas se situaría en cotas máximas de la serie histórica. La reducción de la oferta unida a una recuperación paulatina de la demanda ayudaría a reducir dicha tasa.

-          Descenso generalizado de los precios del alquiler, siendo menor en el último trimestre y con tendencia a estabilizarse o frenarse en las zonas prime.

-          Incremento del volumen de inversión en un 30%, retornando al mercado el interés del inversor institucional. Siguiendo esta misma línea el consejero delegado de Colonial, Pere Viñolas, ha avisado el 24 de Enero del regreso de los inversores institucionales internacionales (mostrando una fuerte aversión al riesgo) al mercado inmobiliario español, una vez que se ha pasado lo más duro de la crisis económica.

-          Notable relevancia de las operaciones de “sale & leaseback”. El presidente de Inditex, Amancio Ortega, fue quizás el primer inversor español que entró en la compra de edificios emblemáticos de entidades financieras utilizando 'sale & leaseback'. Bajo esta fórmula, protagonizó la mayor operación a finales de 2007 con la compra de diez edificios al Banco Santander por 458 millones. Operación que ha repetido con la compra de 40 edificios a Caixa Galicia, por 250 millones, y cinco locales a Sabadell, por 55 millones. Recientemente ha anunciado el cierre de sus dos mayores sociedades de inversión de capital variable (Sicav), “Keblar Inversiones” y “Alazán Inversiones 2001”, para apostar por las inversiones inmobiliarias. Otro ejemplo de sale & leaseback  ha sido la adquisición de Mapfre Inmuebles, a finales de 2010, por unos 30 millones de euros de la sede en España (concretamente en Alcobendas) de la multinacional automovilística alemana Mercedes Benz.

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Parque Empresarial en la UCI

La actividad industrial y logística está estrechamente relacionada con el consumo puesto que el fin de ésta es la producción, almacenamiento y distribución de bienes.

Tal y como reza el último informe del Banco de España publicado en Enero: “Uno de los rasgos más destacados del último período de crisis económica en España ha sido el fuerte retraimiento de la demanda de los hogares, tanto en consumo de bienes y servicios como en inversión en activos residenciales. El consumo privado retrocedió un 5 % acumulado en el período de 2008-2009, mientras que la tasa de ahorro de las familias se elevó, al final de 2009, hasta el 18 % de la renta disponible, lo que constituye el máximo de las tres últimas décadas. Esta evolución estuvo ligada, indudablemente, al impacto de la caída del empleo sobre la renta de las familias. Una vez superados los efectos contractivos que incidieron sobre el consumo en el trimestre precedente (finalización del período de vigencia del plan de ayuda directa a la adquisición de automóviles e incremento de la imposición indirecta), los planes de gasto de las familias retomaron la trayectoria de suave recuperación que habían iniciado en la primera mitad del año. Se estima que el consumo se incrementó en 2010 a una tasa del 1,2 %, cifra que contrasta favorablemente con el pronunciado descenso que había mostrado en 2009 (–4,2 %).”

Yo no creo mucho en esta suave recuperación y considero que es necesario reducir el desempleo, efectuando las reformas laborales necesarias para reactivar la economía y devolver la confianza  a los consumidores. En esta misma línea el informe publicado por Aguirre Newman en Noviembre de 2010 señala: “Será necesaria una solución a la actual situación de incertidumbre económica y de inseguridad laboral que traiga como consecuencia una reactivación del consumo, para observar una mejora en la contratación de espacios industriales y logísticos.”

Siguiendo este informe el mercado inmobiliario industrial y logístico durante los últimos 12 meses se ha caracterizado por un incremento en la contratación de espacios logísticos que no es consecuencia de una mayor necesidad de dichos espacios sino de un ajuste de costes y de espacio. El volumen de oferta existente en Madrid y Cataluña sigue presionando los precios a la baja. Este patrón, desde mi punto de vista es similar al mercado de oficinas y retail, una mejora del volumen de contratación que responde a la búsqueda de locales más eficientes a menores precios.

Para concluir resumimos las noticias más relevantes de la última semana:

11/02/2011: Saab Automobile ha trasladado su sede en Madrid al parque empresarial Miniparc, propiedad del grupo Gomendio. Knight Frank ha asesorado a Saab. También este mismo día se conocía que Exa ha asesorado a Konecta en el alquiler de oficinas de 1.500 metros cuadrados de oficinas, propiedad de Napora en el Parque Empresarial Avalon.

 9/02/2011: El conselleiro de Medio Ambiente, Territorio e Infraestructuras, Agustín Hernández, anunció que a finales del presente mes de febrero se pondrán a la venta los primeros 300.000 metros cuadrados, distribuidos en 60 parcelas de usos terciarios, industrial y mixto del nuevo parque empresarial “A Sionlla”, Santiago de Compostela.

También la compañía Atesa, asesorada por BNP Paribas Real Estate, ha alquilado una nave logística de 1.500 metros cuadrados en la localidad barcelonesa de Sant Boi de Llobregat.

7/02/2011: Continental Tires, una de las principales proveedoras del sector de la automoción ha instalado su sede central en una oficina de 1.300 m2, situadas en el edificio Múnich, en el Parque Empresarial San Fernando (Madrid). El arrendatario en este caso es Goodman, un grupo inmobiliario que posee, desarrolla y gestiona espacios logísticos y empresariales a nivel global.

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SFL Resultados

El Consejo de Administración de Société Foncière Lyonnaise (SFL), filial de Inmobiliaria Colonial, ha aprobado las cuentas correspondientes al ejercicio de 2010.

Cabe destacar como factores negativos una disminución de los ingresos por alquiler, 174,9 millones de euros en el 2010  contra 183 en el 2009. La tasa de ocupación ha sido del 90%, en el 2009 estaba en el 94%.

La deuda neta de la compañía ascendió a 1.202 millones al 31 de diciembre de 2010 contra 183 millones el año anterior. Así mismo los gastos financieros pasan a ser 47,9 millones, 7 millones más que los gastos registrados a 31 de diciembre de 2009.

No obstante la compañía obtuvo un beneficio neto de 164,6 millones de euros, saliendo así de los números rojos. Un año antes registró unas pérdidas de 252,2 millones de euros, atribuidas en gran parte a la devaluación de activos. Hay que tener en cuenta que el valor del patrimonio ha aumentado un 7,1% durante el 2010. El mercado ha estado prácticamente parado en los tres primeros trimestres experimentando una mayor actividad en el cuarto.

 SFL propone un dividendo de 2,10 euros por acción, lo que representa un equilibrio para distribuir € 1.40 por acción en vista del ingreso efectuado en diciembre de 2010.

Buenas noticias en general para Inmobiliaria Colonial que posee un 53, 45% de SFL.  

Veremos si las inmobiliarias españolas cotizadas prosiguen las alzas registradas durante este año cuando empiecen a presentar los resultados correspondientes al ejercicio 2010.

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Las rebajas de los centros comerciales

El 16 de Diciembre de 2010, se publicó un artículo en Inmodiario en el cual se transmitía que la multinacional franco-holandesa Unibail-Rodamco estaba intentando deshacerse de activos.  Lo mismo se decía del grupo Altarea. Recientemente, los medios se hacen eco de la intención de Inmobiliaria Chamartín de deshacerse de su división de centros comerciales, Dolce Vita. En algunos casos puede ser una operación de rotación de activos, en otros comprar caro tiene sus inconvenientes, no vamos a recordar ahora el recurrido caso de Riofisa.

El informe titulado “Diagnóstico y perspectivas de la inversión inmobiliaria no residencial en España”,  publicado por Deloitte a finales del  2010 concluye que el mercado de Retail (centros y locales comerciales) podría ser el principal motor del mercado de las transacciones inmobiliarias no residenciales en 2011, tomando así el relevo de las oficinas. Pues bien, en otro informe publicado el 8 de Febrero de 2011 por BNP Paribas Real Estate se recoge también el interés de los inversores a nivel europeo por activos prime dentro del segmento de Retail. Se prognostica un mayor interés en dicho sector en detrimento del de oficinas, el cual supuso un 45% durante el 2010. No todo es pesimismo, claro que a los bancos, consultoras, gobiernos, etc., lo que menos les interesa ahora es difundir noticias negativas. En este mismo sentido, el que parece que va a ser el complejo comercial más grande de España y el tercero de Europa, Marineda City (en A Coruña), ha despertado el interés de fondos de inversión internacionales antes de su apertura. Al igual que en el sector residencial siempre hay fondos con ganas de comprar y al acecho, eso sí, no a cualquier precio.

Otras noticias positivas son la ampliación del centro comercial Vallsur de Valladolid o la comercialización del centro comercial de Sa Tanca en Menorca por Riofisa.

En conclusión, se ha vivido también un fuerte ajuste en el segmento de Retail. Las necesidades de desinversión, rotación de activos, operaciones de Sale & Leaseback,  ajustes de alquiler, entre otros factores, propician un incremento en las transacciones. Al igual que en el caso de las oficinas, los precios de los alquileres estarían tocando fondo en lugares prime y aún podrían experimentar ajustes en el caso de los activos secundarios. ¿Será el fin de las rebajas?

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La larga digestión de viviendas

Atrás quedó la Navidad y con ella días de fiestas e intensos banquetes, atrás quedó el boom inmobiliario y con él días de fiestas para los constructores, banqueros y políticos.

Según datos del Ministerio de Fomento el índice general de precios de vivienda registró en el cuarto trimestre de 2010 un descenso del 0,4% respecto al trimestre anterior. La tasa de variación interanual fue del -3,5%. En tasa interanual ya se registraron ascensos de precios en las Comunidades Autónomas de Cantabria (3%), Principado de Asturias (2,2%), Castilla- La Mancha y Galicia (0,2%) y en el conjunto de ciudades autónomas de Ceuta y Melilla (1,2%).  En cuanto al precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre, en el cuarto trimestre de 2010,  fue de 1.825,5 euros, lo que representa una variación trimestral del -0,4% e interanual del -3,5%. Según la serie histórica de esta estadística, el precio medio por metro cuadrado ha descendido un 13,1% desde su nivel máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008.

Los visados concedidos por los colegios de arquitectos técnicos para la construcción de viviendas nuevas descendieron un 16% en noviembre del 2010 con respecto al mismo mes del año anterior.

Según el portal idealista.com, el precio de la vivienda usada en España ha bajado un 0,6%. En siete comunidades autónomas han subido los precios en el último mes y diez ha registrado variaciones negativas. Tal y como apuntan: “de todas maneras, el mes de enero ha supuesto un frenazo de la caída de los precios en muchos de los mercados”.

El reciente estudio publicado por Fotocasa.es destaca que el fin de la deducción por compra de vivienda para rentas superiores a 24.000 euros anuales ha aumentado tanto la oferta como la demanda de adquisición de viviendas, pero no se ha traducido en compras finales. La oferta de pisos en venta se ha incrementado un 28,9% desde el anuncio de la desaparición de la deducción (en julio de 2010). Las búsquedas de pisos han crecido un 24,3% de diciembre de 2009 a diciembre de 2010.

Los datos parecen indicar que los precios en el sector residencial “pueden estar tocando fondo”, dependiendo del tipo de vivienda y localización, claro. Pero sin duda la digestión será dura y pesada. Algunos, con tanto banquete han engordado bien estos años, el nivel de colesterol y triglicéridos se ha disparado. Otros incluso han fallecido de infarto. Las cajas y bancos se han apuntado ya al gimnasio y van a reestructurar también la dieta para perder sobrepeso.

¿Y ahora qué? Pues sólo nos queda trabajar duro, ser constantes y sudar la gota gorda. Claro que lo malo es que yo no he participado en banquete alguno y tengo que sudar también perdiendo poder adquisitivo día a día.

¡Ah! Se me olvidaba, siempre hay unos pajarracos oteando el horizonte en busca de la carroña y despojos sobrantes de los suculentos festines.  En un artículo de Estefanía Fonseca publicado en Invertia, se explica la operativa de estos “distressed asset fund”. Compran con grandes descuentos y en grandes cantidades, lo que les da ventaja en las negociaciones, ventaja que algunos nunca lograremos.

Volverán las oscuras golondrinas en tu balcón sus nidos a colgar…

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